En los últimos años la tokenización de activos se ha convertido en un tema recurrente en el mundo legal, tecnológico y de los negocios. Uno de los sectores donde más se menciona esta innovación es el mercado inmobiliario, donde se suele presentar la idea de “comprar una parte de un inmueble” a través de tokens digitales.
Ahora bien, desde una perspectiva jurídica argentina, es fundamental precisar: ¿qué se transmite realmente cuando adquirimos un token que representa un inmueble?
Derechos reales y transmisión de inmuebles en nuestro sistema jurídico
En el derecho argentino, la propiedad de un inmueble es un derecho real. Esto implica:
- La transmisión de ese derecho exige escritura pública otorgada ante escribano.
- Requiere la inscripción registral en el Registro de la Propiedad Inmueble para que tenga efectos frente a terceros.
- El derecho real otorga a su titular una potestad directa e inmediata sobre la cosa, con oponibilidad erga omnes.
Por lo tanto, para que alguien sea propietario de una vivienda, lote o departamento, debe cumplir con este marco formal y registral.
Qué compramos realmente al adquirir un token inmobiliario
Cuando se habla de tokenización de inmuebles, en rigor no se transmite el derecho real de dominio. El token no es una escritura, ni un título inscribible en el Registro de la Propiedad.
Lo que efectivamente se adquiere es un derecho personal. Generalmente:
- Una participación en un fideicomiso que es titular registral del inmueble.
- Un derecho de crédito contra una sociedad vehículo que administra el bien.
- Una expectativa de renta, uso o futura adjudicación.
Es decir: el token no transfiere la vivienda o el terreno en sí mismo, sino un derecho que depende de una relación contractual subyacente (ej. contrato de fideicomiso, estatuto social, reglamento de emisión).
El mito de “comprar un inmueble” a través de tokens
En el discurso de mercado muchas veces se presenta la tokenización como si un comprador de tokens se convirtiera automáticamente en copropietario de un condominio inmobiliario.
Sin embargo, nunca se transmite jurídicamente un condominio a través de la blockchain.
- No hay acto escriturario.
- No hay inscripción registral del token como derecho real.
- Lo que existe es un derecho en expectativa, vinculado a la relación obligacional que sustenta la emisión del token.
Por lo tanto, cuando alguien invierte en tokens inmobiliarios no está comprando una vivienda ni una porción indivisa del inmueble, sino un derecho personal que lo vincula con el vehículo jurídico que administra el activo.
Desafíos y oportunidades
Este desfasaje entre el discurso comercial y la realidad jurídica plantea dos desafíos principales:
- Transparencia para el inversor
- Evitar confusiones sobre la verdadera naturaleza del derecho adquirido.
- Explicar claramente que se trata de un derecho personal y no de un derecho real.
- Evitar confusiones sobre la verdadera naturaleza del derecho adquirido.
- Diseño de estructuras legales sólidas
- Fideicomisos con reglas claras sobre cesión de participaciones.
- Vehículos societarios que respalden la emisión de tokens.
- Documentación que garantice seguridad jurídica al inversor.
- Fideicomisos con reglas claras sobre cesión de participaciones.
A su vez, existe una gran oportunidad: utilizar la tokenización como herramienta para ordenar y profesionalizar la participación en proyectos inmobiliarios, siempre sobre bases contractuales bien estructuradas.
¿Qué tenes que llevarte de este artículo?
La tokenización de inmuebles es una innovación potente, pero es clave no perder de vista la realidad jurídica argentina.
👉 El comprador de tokens no se convierte en titular registral del inmueble, porque el derecho real de dominio exige escritura e inscripción.
👉 Lo que adquiere es un derecho personal, usualmente derivado de un fideicomiso o de un contrato, que le da expectativas económicas vinculadas al inmueble subyacente.
En definitiva, no se vende una vivienda, ni un condominio, sino un derecho en expectativa que debe estar respaldado por una estructura legal clara y transparente.
El futuro dirá si la normativa evoluciona hacia el reconocimiento de derechos reales digitalizados (estamos convencidas que si!). Mientras tanto, la responsabilidad de emprendedores, desarrolladores y asesores legales es comunicar con precisión qué se está ofreciendo y construir vehículos jurídicos que den seguridad al ecosistema y mayor confianza a los consumidores.